Primero fueron María Eugenia Vidal y Javier Milei en campaña. Luego Sergio Massa en el acto por el Día de la Construcción, la vocera presidencial Gabriela Cerruti y el propio Ministro de Hábitat Jorge Ferraresi. Oficialismo, oposición y mercado coinciden en el "fracaso" de la ley de alquileres, a un año y medio de su entrada en vigencia. Sin embargo hay fisuras en el diagnóstico y en las posibles soluciones.

Desde el entorno de Sergio Massa remarcan que la ley va a ser analizada de forma integral aunque con especial foco en cuatro puntos clave según las demandas de los principales actores del sector: el plazo de los contratos de alquiler, el índice de actualización, el sistema de garantías que el inquilino debe presentar para entrar y el trámite de registro de contratos en AFIP. También contemplaron la posibilidad de que se suspenda por 180 días y, por lo tanto, que los contratos vuelvan a la situación anterior. Es decir a regir de acuerdo a los artículos del Código Civil que (no) regulaban los contratos de locación. Lo cierto es que cada una de esas demandas y posibles respuestas responde a distintos intereses y PáginaI12 consultó a diputados, empresarios inmobiliarios, inquilinos y especialistas para visibilizarlos.

Diagnóstico

El aumento de los precios de los alquileres que, de acuerdo a estimaciones de portales privados, fue de 57,45 por ciento promedio interanual en octubre 2021 son una muestra objetiva de que el mercado de alquileres no funciona bien en Argentina. "La Ley de Alquileres, que pretendía asegurar a inquilinos y propietarios, terminó disminuyendo la oferta, retrayendo la posibilidad de desarrollar el negocio y además generando incertidumbre y dificultades para el inquilino", sentenció Massa, resumiendo el diagnóstico del oficialismo respecto de la ley sancionada en junio del año pasado, con un amplio apoyo de ambos bloques, oficialista y opositor.

Desde el sector inmobiliario responsabilizan de esta falla a la ley de alquileres: "La ley pensada fue concretamente distinta a la que después surtió efecto. Por exigir demasiado, hicieron que se ofrezcan menos propiedades, o bien que se hagan contratos por fuera de la ley", sintetiza Mariano García Malbrán, director ejecutivo de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi) y presidente de Keymex Argentina, aunque también aclara que hubo "factores exógenos como la pandemia y su consecuente, la crisis inmobiliaria y habitacional, que es estructural de Argentina, que no colaboraron".

Para Juan Pablo Costa investigador del observatorio de Economía Urbana de CEPA, el contexto en el que se desarrolló la ley no es un dato menor: "Entró en vigencia en agosto de 2020, en plena pandemia y con el decreto 320 de congelamiento y suspensión de desalojos, por lo cual muchas de las cosas que asignan al fracaso de la ley pueden ser coyunturales. Además se dice que los precios aumentaron mucho, lo cual es cierto pero es importante decir que los que han aumentado son los que no están regulados, los que los propietarios ponen al inicio del contrato y, al no estar regulados, tampoco son problema de la ley".

Actualización de precios

El punto en que todos los analistas, propietarios e incluso inquilinos- no todos- coinciden que hay que revisar es el índice por el que se actualizan los contratos. A diferencia de la situación anterior, en la que los propietarios fijaban aumentos semestrales por los dos años que duraba el alquiler, la nueva ley estableció que los ajustes se efectúan utilizando un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio de los trabajadores del sector privado formal (RIPTE), elaborado y publicado por el Banco Central.

Sin embargo, dado el aumento interanual de los precios -de 52,1 por ciento- y el RIPTE, los guarismos que empezó a arrojar el índice se encuentran en un nivel superior al 50 por ciento y preocupa a los inquilinos. "Alquilar con 50 por ciento de inflación es difícil. Hay inquilinos/as que consideran que sin esa fórmula de actualización hubiesen podido negociar con el propietario un aumento más bajo", explica Luna Miguens, coordinadora del área de derechos económicos, sociales y culturales del CELS.

Para los propietarios "en este momento parecería ser una buena noticia, pero se sienten más tranquilos fijándola ellos mismos. Sienten que es beneficioso tener una previsibilidad y no quedar sujetos a un índice que no saben cómo va a estar, o si será manipulado por algún cambio en la medición", complementa Malbrán. "Muchos inquilinos también quieren saber cuánto van a pagar en el contrato", agrega Miguens.

Las partes difieren en las posibles soluciones. Desde el lado de los propietarios e inmobiliarios entienden que la situación debería volver al modo anterior, es decir a "regularse y ser librada al consenso entre las partes", aclara Alejandro Ginevra, presidente de la inmobiliaria GNV Group. En tanto la diputada Marcela Passo, a quien Massa encomendó la tarea a partir del 10 de diciembre cuando vuelva a ocupar su banca tras dos años de pausa, analiza la opción de rever la fórmula y quizás "establecer el aumento sólo por el índice de salarios", solución con la que coinciden desde el CELS, "analizar una fórmula más adecuada que garantice que el aumento no esté tan atado a la inflación".

Costa complejiza el debate y plantea una posible actualización vía el índice Hog.Ar que actualmente rige para programas del Ministerio de Hábitat y plantea ajustes por coeficiente de variación salarial y cuando el salario aumenta por encima de la inflación se considera inflación más un pequeño porcentaje. "Además, propondría que la actualización sea un tope, no que sea obligatoria para atender situaciones específicas que pueden darse territorialmente o particularidades dueño-inquilino".

Plazo de los contratos

Otra de las demandas que aparece en las conversaciones son los plazos mínimos de los contratos de alquiler, que la ley vigente aumentó de dos a tres años. Esta demanda es unilateral de los y las propietarias, que la responsabilizan de incentivar los contratos no registrados o el retiro de propiedades del mercado.

"Un contrato de locación debería ser de un año porque le permite al que alquila tener menos gastos de comisión y de depósito, además de mayor flexibilidad para moverse si no le gusta el departamento, o si se quiere mudar a otro lugar", explica Ginevra. García Malbrán propone volver a los dos años anteriores reconociendo que "para los inquilinos es mejor por un tema de previsibilidad, pero para los propietarios se les hace un plazo extenso en el que se dificulta la posibilidad de tomar acciones con el inmueble como venderlo o mismo visitarlo, porque muy pocas veces se pueden visitar los inmuebles. Genera incertidumbre", asegura.

Sin embargo, este es uno de los mayores logros de la ley desde el punto de vista inquilino. "La duración de los contratos de tres años es clave. Es lo más importante porque contribuye a generar un arco de estabilidad para la vida de inquilinos y al mismo mercado, ya que disminuye la rotación de las propiedades", resume Juan Pablo Costa.

La salida

Así como el diagnóstico difiere según de qué lado del mostrador se encuentre cada agente, también lo hace la posible salida.

Vidal hablaba de derogar la ley, lo que significaría que los alquileres vuelvan a regirse de acuerdo a la legislación anterior, que corresponden al Código Civil y Comercial. La ley 27.551 particulariza algunos de los artículos del código, porque no existía previamente una ley específica de alquileres. El mismo caso aplicaría si suspenden la ley por 180 días, como sugirieron desde el massismo. Esta opción "creará confusión a inmobiliarios, propietarios e inquilinos, Producir tres cambios en un plazo de acá a seis meses sería complejo porque hay muchos aspectos modificados. Lo ideal sería no suspenderla, sino abrir un tratamiento urgente de esta situación y luego su aplicación de manera inmediata. La ley funciona mal desde hace un año y medio, esperar un mes más es menos grave que hacer un traspaso desordenado", asegura Malbran.

El ministro de Hábitat declaró que la ley fue un avance en términos de derechos. "No es peor que lo que había, porque protege al inquilino", pero que no funciona. Por este motivo, entiende que no es necesario derogarla, sino más bien reformarla. De acuerdo al ministro, "cada jurisdicción debería tener su propia Ley de Alquileres, una ley así no se puede aplicar igual en la zona más rica del país que en la más pobre". Asimismo, destaca los planes de vivienda que promueven desde su cartera como una verdadera respuesta al déficit habitacional.

"Lo que es un verdadero problema es plantear en términos genéricos y como consigna que la ley perjudicó por igual a propietarios e inquilinos y por eso hay que derogar. Como marco general la ley fue un paso adelante porque establece regulaciones de un mercado que hasta este momento carecía de ellas. Se está culpando a una ley de alquileres que no se terminó de implementar en su totalidad. La ley por sí sola no necesariamente se cumple, y hace falta un Estado responsable para hacerla cumplir", aseguran desde el CELS. 

^{Página/12 - 28 de noviembre de 2021}