En los últimos años se han repetido con reiteración una serie de tópicos sobre el mercado del alquiler, que pueden resumirse de la siguiente manera:

1. El alquiler es un problema “de los jóvenes”.

2. El alquiler es un problema “de la población más vulnerable”.

3. Las inmobiliarias y los grandes caseros no influyen en los precios del alquiler.

4. Las subidas están generando un éxodo masivo a los barrios más pobres.

5. El alquiler es un problema pasajero, porque una mayoría heredará la casa de los padres.

6. Hay muchos caseros que necesitan cobrar el alquiler para llegar a fin de mes.

Se trata de una lista de mitos sin base científica. De hecho, si algunos han sido tan difundidos, es precisamente porque no había datos objetivos para contrastarlos. Pero en 2019 decidimos poner fin a esta anomalía impulsando una encuesta pionera en Barcelona, la ciudad con mayor porcentaje de inquilinos de todo el Estado: entre 2017 y 2020, pasó del 38,2 al 40,1% de la población. Nuestro objetivo era conocer las entrañas del mercado del alquiler, más allá de los datos superficiales sobre los precios y la oferta. Este año hemos publicado los resultados preliminares de la segunda encuesta[1], que derriban los mitos que circulan sobre el mercado del alquiler. En este artículo, resumimos las principales conclusiones de este nuevo estudio, el más ambicioso hasta la fecha.

La mayoría de la gente que vive de alquiler no es joven

A pesar de lo que se suele creer, la mayoría de las personas que viven de alquiler (el 65%) tienen más de 35 años, edad que la Administración usa como umbral para definir quién es joven y quién no. El 41,2% se sitúan en el tramo que va de los 35 a los 50, y el 23,8%, en el de más de 51 años. Quienes son oficialmente considerados jóvenes, porque tienen menos de 35, representan el 35,1%. De hecho, la edad media de los inquilinos ha pasado de 38 a 41 años en poco tiempo.

Todo ello no significa que la vivienda haya dejado de ser un grave problema para los más jóvenes. Al contrario: cada vez tienen más dificultad para emanciparse y acceder a una vivienda propia. En 2022, la población española entre 16 y 34 años que se había emancipado y residía fuera del hogar familiar no superaba el 15,9%[2], la mitad de la media de la Unión Europea (31,9%)[3].

El alquiler no es un problema de gente vulnerable

También se suele asociar la vivienda de alquiler con “familias vulnerables” o “en situación de vulnerabilidad”, para referirse a personas con ingresos bajos y serias dificultades para hacer frente a los pagos. De nuevo, nada más lejos de la realidad: una parte muy importante de la gente que vive de alquiler y que padece un nivel significativo de precariedad tiene trabajos cualificados y estudios universitarios.

Esto, aunque pueda parecer contraintuitivo, tiene que ver con la legislación estatal, que desde 1985 ha convertido el alquiler en sinónimo de inseguridad. En países como Francia o Alemania, si un casero quiere echar a una familia al terminar el contrato, debe ser con causa justificada: bien por la necesidad de destinar la vivienda a hogar permanente para sí mismo o para familiares en primer grado, o bien para venderla —en cuyo caso, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente—. Se llama seguridad de tenencia. Además, hay regulaciones que aseguran que, entre contrato y contrato, el precio no puede aumentar más allá de un determinado porcentaje.

Aquí, en cambio, hay poca seguridad de tenencia en el alquiler. Una familia puede ser expulsada sin motivo al final del contrato, lo que conlleva muchos efectos negativos. El primero y más evidente es vivir con la permanente incertidumbre de si te van a echar, lo que no permite desarrollar una relación de calidad con el hogar. ¿Quién quiere apostar por una vivienda, invirtiendo en ella, si no tiene la seguridad de poder desarrollar un proyecto de vida más allá de los cinco años? De ahí que la gran mayoría de inquilinos, al margen de su situación económica, padezca mucha inestabilidad residencial: en Barcelona, el 70,5% de los hogares cambiaron de vivienda una o más veces entre 2017 y 2022. De estas mudanzas, al menos cuatro de cada diez fueron, en realidad, desahucios invisibles: personas expulsadas, a pesar de haber cumplido con sus obligaciones, porque el casero no les quiso renovar el contrato. Por otra parte, que un 40,1% de los vecinos esté constantemente mudándose también tiene un impacto pernicioso en el conjunto de la ciudadanía. No saber quién vive en tu escalera, quién entra y quién sale del edificio —y no poder desarrollar vínculos de vecindad—, disminuye la sensación de seguridad.

La segunda consecuencia de tener una legislación que no da seguridad de tenencia al alquiler es que genera una relación de poder muy desigual entre caseros e inquilinos. No solamente los últimos no tienen capacidad para negociar los precios, sino que ni siquiera tienen la fuerza para exigir que se cumplan derechos ya recogidos en la ley. El ejemplo más claro es el hecho de que la mayor parte de la población inquilina (el 72,8%) viva en casas con al menos dos problemas serios de habitabilidad. Y quienes sufren al menos tres problemas representan el 59,1%. Los más importantes son el mal aislamiento térmico y acústico, la necesidad de reformas, la falta de calefacción adecuada, humedades, moho o filtraciones en paredes y techos, y ventanas y puertas en mal estado. Que tantos hogares vivan con estos problemas —a pesar de estar pagando los alquileres más altos de la historia— tiene mucho que ver con la inseguridad legal vinculada al alquiler, la incapacidad para construir proyectos a largo plazo, y el miedo a ser echado como represalia por haber pedido que se cumpla la ley.

Inmobiliarias y grandes propietarios influyen en los precios

Como consecuencia del aumento sin precedentes del precio del alquiler en la última década, hoy solo tres de cada diez hogares inquilinos destinan el 30% (o menos) de su renta disponible a los gastos de la vivienda, umbral que recomienda la Unión Europea para evitar el sobreesfuerzo en las economías domésticas. El resto de inquilinos —la mayoría— están en situación de estrés financiero. El 23,3% padecen estrés financiero moderado (destinan entre el 30 y el 40% de los ingresos a la vivienda); el 15,6%, alto (destinan entre un 40 y un 50%), y el 26%, muy alto (destinan más del 50%).

Hay quien argumenta que esto es un proceso inevitable debido a un simple desequilibrio entre oferta y demanda. Pero este tipo de planteamientos no explican nada, puesto que tanto la oferta como la demanda son en realidad un denso entramado de actores y fuerzas sociales con intereses contradictorios, profundamente determinados por las políticas públicas.

La encuesta lo confirma con nuevos datos, mostrando por ejemplo que los precios se comportan de manera distinta según qué actores estén involucrados. Cuando hay una agencia inmobiliaria de por medio, hay más subidas del precio del alquiler. El 46,6% de los hogares que tratan con una agencia han sufrido subidas. En cambio, en el caso de los que tienen trato directo con el casero, la cifra baja hasta el 31%. Puesto que las inmobiliarias intervienen en el 71,9% de los contratos de alquiler, cabe deducir que han jugado un papel importante en el aumento global de precios.

Además, los grandes caseros tienden a hacer más subidas de alquiler que los pequeños. Según los datos de la encuesta, el 49,6% de los inquilinos que viven en bloques de propiedad vertical (generalmente, de grandes tenedores) sufren aumentos, frente a un 34,1% en el caso de los que viven en propiedades horizontales (en manos de caseros pequeños y grandes).

No hay un éxodo masivo, sino inseguridad residencial

El elevado estrés financiero y el alto porcentaje de mudanzas han generado el mito de que se está produciendo una especie de éxodo general desde los barrios céntricos a la periferia. Sin embargo, los datos demuestran que siete de cada diez mudanzas son a barrios de igual o mayor renta. De hecho, casi la mitad de las mudanzas (48,2%) se realizan hacia otra vivienda dentro del mismo barrio.

La tendencia dominante no es el éxodo de barrios más ricos a zonas más pobres, sino la inseguridad residencial y los constantes cambios de vivienda.

Por lo tanto, la tendencia dominante no es el éxodo de barrios más ricos a zonas más pobres, sino la inseguridad residencial y los constantes cambios de vivienda. De nuevo, destaca la incapacidad para poder construir proyectos de vida a medio y largo plazo, como resultado principalmente de una ley que no garantiza la seguridad de tenencia para el alquiler.

La inseguridad residencial irá a más cuando las actuales generaciones inquilinas alcancen la jubilación y dependan de una pensión.

El alquiler no es una situación pasajera

Ante la gravedad del problema, a menudo hay la tentación de creer que la mayoría de personas heredarán una casa. La suposición es que son hijos de la generación baby boom, que de forma generalizada pudo comprarse una casa. Nada más lejos de la realidad. Los datos revelan que siete de cada diez inquilinos no esperan heredar en el futuro. Además, entre la minoría de personas inquilinas que sí recibirán alguna vivienda, solo el 16,3% afirman que serán herederos únicos; el 77,5% la compartirán con una o dos personas.

En resumen, cada vez más gente depende del mercado del alquiler para tener una casa (un 40,1% en Barcelona) y, dado que no podrán comprar ni heredar, la mayoría van a seguir así durante el resto de su vida. Esto tiene serias implicaciones, porque lo que ahora ya es un problema grave solo va a empeorar cuando la actual generación inquilina alcance la edad de jubilación y dependa de una pensión: tendrá que hacer frente a unos precios aún mayores, con unos ingresos menores a los actuales. Nos hallamos ante la crisis de la democracia de propietarios que se construyó entre 1960 y 2008 y ante la creación de una gran brecha: la que separa a quienes tienen propiedades o heredarán de quienes no. La vivienda se ha convertido en la mayor fuente de desigualdad de nuestros tiempos, puesto que enriquece a los primeros y empobrece a los segundos. Y el lugar por el que se está ensanchando más la grieta es la relación entre inquilinos y caseros. En Barcelona, los segundos representan un 13,21% de los hogares[4], muy por debajo del 40,1% de los que pagan un alquiler. Todo apunta a que, si crece el número de inquilinos, es porque cada vez menos manos concentran más propiedades (disminuye la población que tiene la vivienda en propiedad, del 57,6 al 55,8%). Y esto tiene mucho que ver con una transferencia de rentas (de los primeros a los segundos) que les permite adquirir más viviendas y ponerlas en alquiler. El 51,4% del mercado ya está en manos de propietarios con al menos tres viviendas en alquiler.

Los caseros no dependen de los ingresos del alquiler

A veces se argumenta que los propietarios de viviendas en alquiler dependen de esa renta, pero los datos de otro estudio de IDRA[5] muestran lo contrario: los hogares de caseros disfrutan de una renta media anual de 40.293 euros, frente a los 18.457 euros de los hogares de inquilinos y los 25.876 euros de las personas que residen en una vivienda de su propiedad.

Incluso si a los caseros se les restan los ingresos por alquiler, siguen siendo los hogares de mayor renta del país, con un valor medio de 33.602 euros.

En definitiva, los datos de la segunda encuesta inquilina avisan de que el problema del alquiler va a ir a más, a no ser que se pongan en marcha políticas realmente ambiciosas. A veces se plantea que hay que hacer vivienda pública en lugar de incidir en las desigualdades que genera el sistema de alquiler, pero esto es presentar un falso debate. Algo así como decir “más empleo público, pero nada de subir el salario mínimo o dar seguridad a los trabajadores”. Nadie discute que, para cambiar la inercia, necesitamos tanta vivienda protegida como la que tienen países como los Países Bajos (29% frente a nuestro 2%), pero por mucho que aumente el presupuesto público, tardaremos varias décadas en alcanzar siquiera la media europea (9%). Mientras tanto, será imprescindible dotar de seguridad al alquiler residencial, así como recuperar todas aquellas viviendas destinadas al alquiler turístico, temporal o simplemente vacías, devolviéndoles así la función social que nunca debieron perder.

Notas

[1] La Encuesta Inquilina o Encuesta Impactos Sociales del Mercado del Alquiler es un método de investigación ideado por el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) en 2018. Actualmente se está implementando en ocho ciudades europeas y latinoamericanas, en el marco de Contested Territories, un proyecto que ha recibido financiación del programa de I+D+i Horizon 2020 de la Unión Europea. Colabora con el Karlsruher Institut für Technologie, la Universidad de Leeds, la Universidad de Leipzig, la Universidad Autónoma de Madrid, la Universidad de Buenos Aires, ACIJ, Habita 65 y CONICET-CEUR y, en Barcelona, con el Sindicat de Llogateres y el Observatori Metropolità de l’Habitatge.

Resultados de la primera encuesta: Impactes socials del mercat de lloguer. Enquesta sobre les condicions de vida de la població llogatera a Barcelona i l’àrea metropolitana (2014-2019). via.bcn/Ztpo50PFMcN

Resultados de la segunda encuesta: Generación inquilina: la gran brecha social. Encuesta sobre las condiciones de vida a Barcelona (2018-2022). via.bcn/hsJx50PFMeN

[2] Observatorio de Emancipación. Consejo de la Juventud de España, 2022. via.bcn/44im50PFMGm

[3] Eurostat, EU-SILC Survey, 2022. via.bcn/FP0C50PFMHE

[4] Estructura i concentració del parc de lloguer a la demarcació de Barcelona. Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, 2022. via.bcn/cFtV50PFN5g

[5] ¿Cómo afectará el control de precio del alquiler a los caseros? Evidencia científica sobre la estructura del mercado de alquiler y consecuencias para su regulación pública. Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), 2023. via.bcn/Tp0J50PNeTG

^{Barcelona.cat - 23 de octubre de 2023}