Drástica contracción de la oferta, contratos temporarios, aumentos de cobertura contra la inflación y precios en dólares. Todo o casi todo, al margen de la ley. Tener que alquilar hoy, se volvió una experiencia angustiante para millones de familias en Argentina. Algo hay que hacer. Y rápido.

La crisis de los alquileres ya es uno de los principales temas de conversación en los medios, en la política y en la sociedad. Y el 23 de agosto, vuelve al Congreso nacional el debate parlamentario sobre la modificación de la ley sancionada en 2020. En el contexto del proceso electoral, la discusión se plantea en términos binarios o absolutos: derogarla o conservarla tal cual está. Veamos la cosa más de cerca para proponer una diagonal que nos evite ese falso dilema. 

La ley de alquileres no tiene la culpa de lo que pasa. No se cumple. Salvo una ínfima minoría del mercado, el resto ya opera sin respetar esas reglas. Derogarla no va a cambiar absolutamente nada. O peor, va a profundizar el desorden y todas las patologías que estamos observando en el mercado. Plantear la eliminación de la norma es puro oportunismo electoral. Y lo único que va a hacer es agregar incertidumbre. 

Es evidente, también, que la ley fue pensada para un contexto muy diferente. Y que su implementación en el actual es decididamente imposible, salvo que estemos dispuestos a salir a cazar propietarios para obligarlos a poner sus inmuebles en el mercado. Defenderla a libro cerrado, omitiendo el proceso de espiralización inflacionaria que la vuelve impracticable, es necedad, negación o pereza intelectual. Es imprescindible que estemos dispuestos a dar la discusión sin dogmatismos, con franqueza y sensibilidad.     

Indudablemente, necesitamos un abordaje diferente, de shock, que ordene el tablero y equilibre los intereses de propietarios e inquilinos. Tratemos de armonizar esa relación, sin mentirle a la sociedad. 

¿Cómo hacemos para que los propietarios vuelquen sus propiedades al mercado tradicional de alquileres? ¿Qué herramientas existen para que no siga creciendo el fenómeno de los alquileres turísticos temporarios a costa del parque de vivienda? ¿Qué incentivos podemos diseñar para que no haya tantas viviendas vacías?  

Cualquier respuesta que planteemos no puede hacerse a expensas de los hogares inquilinos, por lo que la intervención desde el Estado será imprescindible para garantizar el derecho a la vivienda que el desorden del mercado puso contra las cuerdas. 

El principal problema del diseño de la ley es el mecanismo de actualización anual que licúa la renta del alquiler a lo largo del año en contextos de alta inflación como el actual. Es muy evidente esa matemática para andar negándola. Los propietarios retiran sus inmuebles del mercado, dolarizan sus precios, alquilan temporalmente a turistas, suben los precios iniciales para cubrirse del riesgo o resuelven informalmente y en tensión con sus inquilinos aumentos por fuera de la norma. Como haría cualquiera en esas circunstancias. Hay dos opciones: nos enojamos con la realidad o la entendemos y tratamos de resolverla.

Entre los que rechazamos la derogación, una de las propuestas que se puso sobre la mesa fue la de acortar el plazo de actualización a un semestre y cambiar el índice por otro que proteja mejor a los inquilinos. Pero lo cierto es que dada la espiralización, ese cambio hoy ya parece insuficiente para modificar las expectativas e incluso tiene el riesgo de contribuir a seguir alimentando la inercia inflacionaria de toda la economía. 

En ese marco, decíamos, creemos necesario un enfoque más audaz que simultáneamente nos permita:

1. Reducir efectos financieros y efectos inflacionarios sobre los contratos de alquiler;
2. Cortar la inercia inflacionaria, evitando aumentos desmedidos tanto en las actualizaciones como en las renovaciones de los contratos;
3. Darle estabilidad y previsibilidad a los inquilinos, mejorando a lo largo del contrato la relación alquiler/ingreso;
4. Producir información rigurosa y en tiempo real para pensar políticas adaptables a la evolución del mercado.

Ello requerirá que el Estado intermedie, utilice los recursos de los que dispone y genere herramientas nuevas para articular la relación entre las partes, para que quienes quieran alquilar sus propiedades puedan hacerlo de manera lícita, confiable y además ventajosa; pero, fundamentalmente, para que quienes necesitan alquilar una vivienda para vivir se vean resguardados. 

Por eso proponemos la creación del Fondo de Estabilización del Mercado de Alquileres (FEMA) para incentivar a los propietarios a destinar sus propiedades al alquiler permanente a cambio del pago por adelantado -por subrogación de la persona inquilina- del valor presente neto de la totalidad del contrato de locación habitacional. 

Fondeado en la emergencia por los recursos públicos que hoy están dedicados a la producción de vivienda, el FEMA identifica el segmento más vulnerable del mercado, recortando por tipo de propiedad, ubicación y perfil de la población inquilina, y lo sustrae de la inestabilidad del entorno macroeconómico. 

En concreto, a los propietarios de aquellos inmuebles que hoy demandan jóvenes, adultos mayores y familias de ingresos medios y medios bajos, se les propone adelantarles el monto equivalente al valor presente neto de las 36 cuotas del alquiler, dando así por cumplida la obligación monetaria del inquilino para ese contrato. 

El monto del contrato de alquiler convalidado por el FEMA se establece previamente de acuerdo a las características de la vivienda (ciudad, ubicación, cantidad de ambientes, m2 y antigüedad), los ingresos promedio de la población y la rentabilidad esperada, según zona geográfica.   

El inquilino, por su parte, va a pagarle al FEMA en 36 cuotas mensuales consecutivas, con una actualización anual equivalente al 50% del índice de contratos de locación (ICL) que hoy establece la Ley de Alquileres vigente. Una actualización muy por debajo de la inflación y del aumento de sus ingresos. 

Un abordaje de esta naturaleza desmercantiliza un segmento crítico del mercado de alquileres, sin afectar la renta del propietario. Y permite :

1. Aumentar rápidamente la cantidad de viviendas ofertadas. 
2. Fijar el valor de los contratos del segmento más vulnerable del mercado de alquileres.
3. Eliminar el riesgo de exposición a la inflación de la renta del propietario. 
4. Influir indirectamente en los precios de la totalidad del mercado.
5. Regularizar y registrar aquellos contratos que fueron celebrados por fuera de la ley actual.
6. Desincentivar la vivienda ociosa.
7. Desincentivar el alquiler temporario

Además de mejorar sustancialmente la relación cuota/ingreso de los inquilinos a lo largo de los 36 meses del contrato, la dinámica implícita en la propuesta rompe la inercia inflacionaria presente en el actual funcionamiento del mercado y ofrece al resto de la economía un valor de referencia útil como un mecanismo de coordinación para la actualización de otros precios. 

La coordinación de variables de la economía real que no respondan a la indexación contractual permite fijar expectativas y a la vez proteger a los sectores que más padecen la inercia, en particular a las poblaciones ocupadas informalmente y las cuentapropistas de baja calificación –un sector altamente heterogéneo que no percibe ingresos regulados–, que son las menos protegidas frente a la indexación y las que más demandan certidumbre respecto de los costos de alquiler de vivienda. 

En síntesis, beneficioso para los propietarios, conveniente para los inquilinos y útil para el conjunto de la economía. 

Los propietarios se protegen de la licuación de su renta, los inquilinos ganan estabilidad, previsibilidad y mejoran sus ingresos, y la economía encuentra en esta ancla anti inflacionaria, una referencia para hacer girar la coordinación del conjunto de sus precios. 

Los recursos públicos se utilizan de forma escalonada, recuperándose por la devolución de forma progresiva, permitiendo una gestión flexible y adaptable a la evolución de las variables macro.

A 36 meses, el costo económico para el fisco tiende a ser neutro, porque se netea el valor presente neto del adelanto al propietario, con el valor presente neto de lo que el inquilino paga a lo largo de los 36 meses. Y el costo financiero de abordar el segmento prioritario del mercado es posible cubrirlo reorientando las partidas presupuestarias dedicadas a la producción pública de vivienda. En el actual contexto, la urgencia debe ser proteger a millones de inquilinos, no producir viviendas para ser entregadas en propiedad para una porción muy reducida de la población. 

De manera articulada  a la puesta en funcionamiento del FEMA creemos que es necesario también ordenar los incentivos que hoy incitan a la migración de viviendas del mercado de alquileres tradicional hacia el de los alquileres temporarios.

Para ello proponemos también una política de fuerte regulación y contención del fenómeno de los alquileres turísticos temporarios, que ponga en cabeza de las jurisdicciones locales diversos mecanismos para evitar la saturación de su parque habitacional, en coordinación con la asistencia del Estado nacional para que las plataformas se allanen al cumplimiento de las diversas normativas. 

El Fondo de Estabilización es una invitación a no resignarnos a la derogación de la norma y a no sucumbir al planteo de que el problema es la regulación y la presencia del Estado. Muy por el contrario, sin el Estado como mediador en un mercado ya colapsado el daño de corto plazo puede ser irreparable. 

- Manuel Socías, Legislador de la Ciudad de Buenos Aires por el Frente de Todos

^{Cenital - 22 de agosto de 2023}